e-mail: sekretariat@bksc.pl | znajdź nas na

Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych

Tarcza Antykryzysowa - Najem Dzierżawa

ZMIANY W UMOWNYM UŻYWANIU RZECZY – NAJEM, DZIERŻAWA


 Wstrzymanie pobierania opłat z tytułu najmu lub dzierżawy

w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych

W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Oznacza to między innymi, że najemcy i dzierżawcy powierzchni handlowej zwolnieni są z obowiązku zapłaty czynszu i innych opłat na rzecz wynajmującego.

Obowiązki najemców i dzierżawców:

Uprawniony do używania powierzchni handlowej powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² przedłużony o sześć miesięcy. Oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia dotyczące wygaśnięcia zobowiązań wynikających z umów najmu i dzierżawy wchodzą w życie od dnia zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², a postanowienia dotyczące obowiązku złożenia oferty przedłużenia umowy od dnia zniesienia tego zakazu.

W przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniudo dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podsta-wie oświadczenia woli najemcy.

Oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu lokalu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych, najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy.

Omawianego przepisu nie stosuje się do:

1) najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy nowelizującej albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą:

a) czynszu lub

b) innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub

c) opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych – za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub

2) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub

3) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub

4) najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.


Najem dzierżawa lokali w obiektach handlowych poniżewj 2.000 m2

Zgodnie z art.  357Kodeksu Cywilnego §  1.  Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Klauzula rebus sic stantibus (skoro sprawy przybrały taki obrót) jest uzupełnieniem zasady pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać).
Celem omawianej instytucji jest ochrona umowy przed zdarzeniami, których strony nie brały pod uwagę przy kształtowaniu jej treści. Przy niechęci kontrahenta do renegocjacji warunków umowy wzrastałoby prawdopodobieństwo, że strona nie wykona swojego zobowiązania w żaden sposób. Modyfikacja sposobu wykonania zobowiązania może nastąpić tylko za zgodą obu stron. W przypadku okoliczności nadzwyczajnych taka „petryfikacja” treści zobowiązania mogłaby prowadzić do rezultatów rażąco krzywdzących dla jednej ze stron stosunku zobowiązaniowego. Dlatego też ustawa przewiduje szczególny mechanizm adaptacji stosunków obligacyjnych do zmieniających się stosunków społeczno-gospodarczych w sytuacjach nadzwyczajnych.
W przypadku braku zgody stron na dokonanie zmiany stosunku umownego pozostaje jedynie skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.
Zaistniały stan zagrożenia epidemiologicznego jest zdecydowanie przesłanką do zastosowania w/w przepisu i skutecznego negocjowania postanowień umowy.
Kancelaria Adwoktów i Radców Prawnych Bartkowiak Kosewski s.c. pozostaje do Państwa dyspozycji. Zapraszamy do kontaktu.
Marek Bartkowiak
Adwokat