Umowa deweloperska zakłada przeniesienie praw własności do nieruchomości z dewelopera na nowego nabywcę, zaraz po wybudowaniu lub oddaniu do użytku. Jako strona umowy, zobowiązujesz się do wpłaty określonej kwoty na rzecz pierwotnego właściciela. Umowa deweloperska przyjmuję formę aktu notarialnego.
Co to jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska – ustawa z 16 września 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadziła ten specyficzny rodzaj umowy do polskiego prawa szczegółowym, nowym kształcie. Znajduje zastosowanie w momencie, gdy Twoje mieszkanie jeszcze nie istnieje, albo budynek oczekuje na dopuszczenie do użytkowania. Stroną umowy jest deweloper.
W ramach umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wybudowania obiektu, doprowadzenia do jego dopuszczenia do użytkowania, prawidłowego wyodrębnienia mieszkań oraz przeniesienia własności konkretnego lokalu na nabywcę. W dokumencie zawarte są także zobowiązania na rzecz dewelopera. Przede wszystkim jest to zapłata określonej kwoty za nabywany lokal.
Umowy deweloperskie same w sobie nie powodują, że stajesz się automatycznie właścicielem mieszkania, nawet jeżeli wpłacisz za nie 100% kwoty. Dopiero po zakończeniu przedsięwzięcia zawierana jest kolejna umowa, na podstawie której przenoszone są prawa własności.
[Zobacz też : Obsługa prawna nieruchomości]
Umowę deweloperską należy zawrzeć w formie aktu notarialnego, inaczej będzie nieważna. Strony ponoszą koszty po połowie.
Obowiązki dewelopera
Pierwszym obowiązkiem dewelopera, zanim jeszcze zostanie podpisana umowa deweloperska, jest dostarczenie zainteresowanej osobie bezpłatnie na trwałym nośniku prospektu informacyjnego (wraz z załącznikami) opisującego stan prawny nieruchomości, jak i wszystkie istotne informacje dotyczące inwestycji. Dokumentacja zawierać musi również wzór umowy deweloperskiej, szczegóły standardu prac wykonawczych, wysokość kar umownych, wysokość odsetek, termin obowiązywania gwarancji. Wszystkie te informacje stanowią załącznik do podpisywanej w dalszym etapie umowy deweloperskiej. Przed podpisaniem tego ważnego dokumentu, należy zapoznać się z wszystkimi przekazanymi przez dewelopera materiałami.
Zgodnie z ustawami o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloper ma również obowiązek zapewnić formę ochrony dla Twoich pieniędzy. Do wyboru jest zamknięty albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jest on prowadzony przez bank, a koszty znajdują się po stronie dewelopera.
Nowa ustawa deweloperska 2023 spowodowała większą popularność rachunków zamkniętych, ze względu na konieczność opłacania przez deweloperów składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. W przypadku rachunków otwartych jest on znacznie wyższy, dlatego przedsiębiorcy z niego rezygnują.
Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?
Aby deweloperska umowa była ważna, musi zawierać wszystkie wyszczególnione w ustawie elementy. Najważniejsze, aby zostały oznaczone strony, miejsca i data jej zawarcia, cena mieszkania, a także cechy szczególne (powierzchnia, układ pomieszczeń). Niezbędne jest także określenie terminu zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu na nowego nabywcę, a także wszystkie dane dotyczące mieszkania i inwestycji m.in. pozwolenie na budowę, sposób pomiaru powierzchni, termin rozpoczęcia oraz termin zakończenia prac budowlanych, koszty prowadzenia rachunku.
Deweloper ma obowiązek na wniosek nowego właściciela udostępnić wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości m.in. księgi wieczyste, projekt budowlany, pozwolenia na budowę.
Należy zwrócić uwagę, jaki termin zapłaty za zakupiony lokal został ustalony w umowie deweloperskiej. Im jest on późniejszy, tym bardziej powinniśmy się cieszyć. Musimy przy tym pamiętać, że w odniesieniu do nowej ustawy deweloperskiej, zapłata ceny nie może następować w sposób mniej korzystny niż wynikający z tempa realizacji inwestycji. Reasumując, jeżeli zostało zrealizowanych 50% prac, zapłacić trzeba nie więcej niż 50% ceny.
Jest jeszcze jedna istotna kwestia dotycząca ceny, którą może zawierać umowa deweloperska. Na co uważać? Na zapis „kwota może ulec zmianie”. Musi zostać zaznaczone, że z taką sytuacją mamy do czynienia tylko i wyłącznie w przypadku zmiany powierzchni mieszkania w trakcie budowy oraz zmiany VAT-u, a nie ze względu na widzimisię dewelopera.
Umowę deweloperską zawsze należy bardzo dokładnie przeanalizować, aby uniknąć przykrych niespodzianek i kruczków prawnych. Nie okaże się wtedy, że ostateczna kwota do zapłaty jest wyższa, niż zakładały wcześniejsze ustalenia ustne.
Umowa deweloperska a kredyt – najistotniejsze informacje
Jednoczesne podpisanie umowy deweloperskiej oraz kredytowej zabezpiecza interesy obu stron transakcji. Dokumenty są podpisywane przed rozpoczęciem inwestycji lub w trakcie jej trwania.
Zawarcie umowy deweloperskiej gwarantuje przeniesienie praw własności na nowego nabywcę po zakończeniu inwestycji. Deweloper uzyskuje natomiast pewność, że klient nie wycofa się z zakupu mieszkania. Akt notarialny potwierdza realizację transakcji w określonej kwocie i z zachowaniem odpowiedniego standardu wykończenia. Jeżeli występują odstępstwa od umowy, każda ze stron jest chroniona prawem i może ubiegać się o odszkodowanie.
Opóźnienie dewelopera a kredyt
Jeżeli do opóźnienia dochodzi w trakcie realizowania inwestycji, bank może odmówić przelania deweloperowi kolejnej transzy wynagrodzenia. Pieniądze są wypłacane zawsze po zakończeniu określonego etapu przedsięwzięcia.
Niestety, nabywca nie jest zwolniony z opłacania rat kredytu, nawet jeżeli występują opóźnienia w inwestycji. Jeżeli zostaną przez nabywcę poniesione dodatkowe koszty, wtedy dopiero może ubiegać się o odszkodowanie od dewelopera. Aby było to jednak możliwe, w umowie deweloperskiej musi znajdować się zapis o możliwości domagania się odszkodowania ponad karę umowną.
W jakich sytuacjach możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej?
W umowie deweloperskiej muszą znaleźć się zapisy dotyczące zasad odstąpienia od niej. Oto szczegóły.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę
- W momencie naruszenia przez dewelopera warunków umowy deweloperskiej, w terminie 30 dni od daty jej podpisania.
- W momencie naruszenia przez dewelopera treści i formy prospektu informacyjnego z załącznikami, a także podania w nich nieprawdziwych informacji, w terminie 30 dni od daty podpisania umowy deweloperskiej.
- W momencie nieusunięcia przez dewelopera zgłoszonych istotnych wad w mieszkaniu.
- W przypadku nieprzeniesienia na nowego właściciela praw własności do lokalu, w ustalonym terminie. Przed odstąpieniem od umowy, deweloper ma dodatkowe 120 dni na dopełnienie formalności.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera
- Prawo deweloperskie zakłada możliwość odstąpienia od umowy, jeżeli nabywca nie zapłaci za lokal zgodnie z zasadami określonymi w umowie deweloperskiej. Może to nastąpić dopiero po wezwaniu do zapłaty, w terminie 30 dni.
- W momencie niestawienia się nabywcy w dniu odbioru mieszkania, mimo dwukrotnego wezwania do stawienia się w formie pisemnej, w odstępach co najmniej 60 dni.
- W momencie, gdy nabywca nieruchomości nie stawi się do zawarcia umowy nabycia prawa w terminie ustalonym w umowie deweloperskiej, mimo dwukrotnego wezwania do stawienia się w formie pisemnej, w odstępach co najmniej 60 dni.
Umowa deweloperska – na to trzeba uważać!
- Umowę deweloperską należy bardzo dokładnie przeczytać, bez pomijania nawet jednego punktu. Zwrócić uwagę należy na prospekt informacyjny, wskazane wyliczenia powierzchni mieszkania, a także pozostałe kwestie techniczne.
- Należy upewnić się, że termin zawarcia umowy przeniesienia własności podany w treści umowy deweloperskiej jest precyzyjny.
- Ważny jest punkt dotyczący zmiany ceny mieszkania, i na jakich zasadach może to nastąpić.
- Analiza zasad i terminów zapłaty ceny, wysokości odsetek i kar umownych uchroni nabywcę przed niespodziewanymi kosztami dodatkowymi.
- Warto zweryfikować warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Najlepiej wynegocjować taką możliwość np. jeżeli nie zostanie przyznany kredyt bankowy.