Umowy najmu i dzierżawy nieruchomości są sporządzane wyjątkowo często. Wiele osób fizycznych i prawnych nie zdaje sobie jednak sprawy z przysługujących im praw i obowiązków. Problemem jest przede wszystkim właściwa interpretacja przepisów.
Prawa i obowiązki najemcy oraz dzierżawcy
Umowy najmu i dzierżawy muszą zostać zawarte zgodnie z obowiązującymi przepisami i być korzystne dla obu stron, z zachowaniem przyjętych regulacji. Zdarzają się sytuacje, w których występują komplikacje wymagające rozwiązanie umowy. Znając prawa i obowiązki można zrobić to bez większych trudności.
Umowa najmu nieruchomości – przysługujące prawa i obowiązki
Obowiązki najemcy obejmują:
- Terminowe płacenie czynszu w kwocie wcześniej ustalonej przez wynajmującego;
- Eksploatacja lokalu w zgodzie z ustaleniami przyjętymi przez obie strony;
- Utrzymanie lokalu we właściwym stanie technicznym, zgodnie z higieniczno-sanitarnymi zasadami przestrzegając porządku dziennego.
Prawa najemcy obejmują:
- Egzekwowanie terminu napraw elementów będących częścią wynajmowanego lokalu. Po bezskutecznym upomnieniu się o naprawę w wyznaczonym terminie, wszystkie koszty naprawy przechodzą na prawowitego właściciela nieruchomości;
- Jeżeli obiekt, którego dotyczy umowa, posiada wady uniemożliwiające korzystanie z niego we właściwy sposób, istnieje możliwość ubiegania się o obniżenie czynszu czy rozwiązanie umowy najmu w trybie natychmiastowym.
Dzierżawa nieruchomości – prawa i obowiązki dzierżawcy
Obowiązki dzierżawcy obejmują:
- Terminowe regulowanie czynszu na rzecz wydzierżawiającego;
- Ponoszenie kosztów napraw i konserwacji, regulowanie podatków i innych opłat związanych z dzierżawą.
Prawa dzierżawcy obejmują:
- Prawo pierwokupu, jeżeli tylko spełnia określone przez umowę warunki;
- Wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym, gdy dzierżawa ma wady uniemożliwiające jej użytkowanie.
Kary umowne w umowach najmu
Kwestią istotną w trakcie podpisywania umowy najmu jest zapoznanie się z punktem dotyczącym kar umownych.
[Sprawdź też: Obsługa prawna nieruchomości – Mosina, Luboń i okolice]
Kara umowna została uregulowana w kodeksie cywilnym (art. 483 §1). Co istotne, kara umowna musi być w umowie zastrzeżona. Zapis ten nie znajduje zastosowania w przypadku wynajmu mieszkań, a dotyczy wyłącznie lokali użytkowych, gdy transakcja zawierana jest pomiędzy przedsiębiorcami. Zapewnia to pełne zabezpieczenie interesów w ramach prowadzonej działalności.
Odpowiedzialność za szkody w nieruchomości
Nie ma precyzyjnych przepisów przenoszących odpowiedzialność za szkody w wynajmowanej nieruchomości na właściciela obiektu. Wynajmujący nie odpowiada również za sytuację, jeśli najemca wyrządzi szkodę poprzez wylanie cieczy czy wyrzucenie z pomieszczenia jakiegoś przedmiotu.
Odpowiedzialność za szkody w nieruchomości jest subiektywna. Co do zasady, winę można przypisać konkretnemu sprawcy, jeżeli są ku temu niepodważalne dowody. Poszkodowany, czyli w tym przypadku właściciel nieruchomości, musi udowodnić np. fakt zalania obiektu, działania związane z zaniechaniem przez sprawcę zalania, a także określić wysokości wyrządzonej szkody. Prawa i obowiązki wynajmującego w tym zakresie są regulowane przez przepisy prawa, ale często nie udaje się obciążyć odpowiedzialnością najemcy. Winnym w tej konkretnej sprawie (zalanie) może być:
- Producent danego sprzętu, jeżeli montaż był wykonany prawidłowo, ale i tak doszło do awarii;
- Zarządca budynku, jeżeli podłożem problemu był nieprawidłowy przegląd instalacji hydraulicznej,
- Spółdzielnia mieszkaniowa.
Umowa najmu i dzierżawy nieruchomości – podsumowanie
Regulacje prawne dotyczące umowy najmu i dzierżawy nieruchomości zabezpieczają interesy najemcy oraz dzierżawcy, a także każdej ze stron zawierania transakcji. Ważne jest, aby w umowie zostały określone:
- Koszty najmu nieruchomości;
- Prawa i obowiązki obu stron transakcji;
- Dodatkowe aspekty mające znaczenie w trakcie użytkowania obiektu.